任意売却とは、競売などの法的手段によらずに、第三者へ不動産を売却する方法です。 住宅などの不動産を購入するとき、多くの夫婦が銀行などの住宅ローンを利用して融資を受けます。 銀行はその融資の担保として、購入した不動産に抵当権を設定しますが、この不動産を任意売却するときには、その抵当権を解除してもらうことが必要です。 抵当権の付いたままの不動産は、いわば「他人の借金のくっついてくる不動産」ですので、買う側からすればいつ差し押さえられるかわかりません。このような不動産は、通常買い手は見つからないでしょう。 ですので、銀行に抵当権をはずしてもらうことは、自宅を任意売却するための前提になります。 任意売却についてお悩みなら、お気軽にご相談下さい。

 

住宅ローンを残して抵当権を解除?

抵当権などを解除してもらうためには、住宅ローンの残額をすべて返済することが原則です。 ですので、その不動産が住宅ローンの残高よりも高く売れるか(=残債の残らない「一般売却」)、売却後に残債が残っても、その支払いを一括でできるお金が用意できるのであれば問題ありません。 ですが、残高を下回る金額でしか売れないときや、売却後の残債を一括で払えないときには、当然、住宅ローン全額の返済ができません。 このような場合には、住宅ローンを組んだ夫婦と銀行が話し合い、返済しきれない住宅ローンを残したままで抵当権を解除してもらう必要があります。 通常、返済しきれない住宅ローンを残したままでは、銀行は抵当権を解除してくれるはずがないと思われますが、必ずしもそういうわけではありません。 抵当権を解除して任意売却を進めたほうが、銀行にとっても一定のメリットがあるからです。 離婚などの様々な事情で住宅ローンが払えなくなった場合、銀行は担保不動産を差し押さえたうえで、不動産の競売を申し立てることになります。 ですが、競売は時間も手間もかかる上、市場価格よりも安くしか売れないことがほとんどなので、銀行側としても、できれば競売は避けたいというのが本音です。 そのような場合、抵当権を解除して任意売却を選択したほうが、銀行にとっては「競売よりもスムーズに、より多くの融資金の回収が見込める」というメリットがあります。 一方、住宅ローンを組んでいる夫婦にしてみれば、「抵当権の解除によって任意売却ができるようになり、売却後に残る無担保の住宅ローン返済にも柔軟に対応してもらえる(=債務が圧縮される場合もあります)」というメリットがあります。 つまり任意売却は、夫婦と銀行の双方にとってメリットがありますので、話し合いによって銀行が抵当権の解除をしてくれる可能性はあるわけです。 離婚によって、夫婦のどちらも自宅を出るような場合、住宅ローンの支払を続けることにこだわらない方がいい場合も多いです。 できるだけ柔軟に対応する姿勢も必要でしょう。

ブラックリストに載ってしまうの?

なお、1点ご注意いただきたいのですが、住宅ローンの一部が残る形で任意売却を行うには、住宅ローンの支払いに「滞納」が発生している必要があります。 その滞納も、数日の遅れではなく、数か月(公庫からの借入の場合、半年以上)の遅れでなくてはなりません。 ですので、いわゆる個人信用情報には、どうしても「事故歴」が残ってしまうことになり、任意売却後に新たなローンを組んだり、借入れをするのが難しくなることが予想されます。 この場合、ご自身で事業を行っている方などは、事業のための借入に影響が出る場合もありますので、注意が必要です。

多くの難問がございます。

3.妻が住み続けるために、住宅ローンを妻の名義で借り換え、不動産名義も妻に移す

この方法も「住宅ローンの契約者本人がその家に住み続ける」という形になりますので、妻が住宅ローンの借り換えをできる状況にあれば、銀行的な問題となることはありません。

具体的には、住宅ローンを引き受ける妻が新たに住宅ローンを申し込み、今までの夫名義の住宅ローンを一括返済することで、実質名義を入れ換えるという手続きになります。

ですが、この方法をとるためには妻にもそれなりの安定した収入がなければなりません。

夫が住宅ローンを申請した時と同様に、妻が単独で住宅ローンの残債に匹敵する額の住宅ローンを申し込み、銀行で審査を受ける必要があるからです。

そのためには、妻自身がきちんと正社員として就業し、返済基準を満たす年収を得ていることが前提になります。

専業主婦やパート勤務などでは、いくら担保となる自宅があっても、住宅ローンを借り替えるのは難しいでしょう。

なお、「離婚にともなう財産分与で夫の共有持分をすべてもらったが、残った住宅ローンは妻の名義で返済する」というパターンの場合、平成21年から住宅ローン控除の扱いが変わりました。

1.不動産を売却し、売却益で住宅ローンを返済する。

1.不動産を売却し、売却益で住宅ローンを返済する。

これは、離婚の際の住宅ローンの解決方法としてもっともシンプルな方法です。

不動産を第三者に売却し(=任意売却)、その売却益から残りの住宅ローンを返済して、余ったお金があれば夫婦の『財産分与』の対象とします。

もし、不動産を売っても住宅ローンが残ってしまうという場合(=オーバーローン)、銀行の抵当権も残ったままになってしまいます。
抵当権が残ったままの不動産は、買い手を見つけるのは非常に難しいでしょう。

そこで、このような場合は、住宅ローンを組んだ夫婦と銀行が話し合い、返済しきれない住宅ローンを残したままで抵当権を解除してもらう必要があります

不動産を売る時に知っておきたい  ポイント

引渡までの注意点

引き渡しまでには、様々な準備をしなければいけません。専門家へ依頼することもありますので、準備すべきことをしっかりと整理しておくことが重要です。引き渡しの準備で不明な点があれば、速やかに不動産会社に相談しましょう。各種費用の精算準備、引き渡し書類などの整備などたくさんのことをしなくてはなりません。

所有権移転登記の準備

一般的に登記申請は司法書士に委任しますので、司法書士や不動産会社に必要書類をしっかりと確認して、漏れのないよう準備します。この準備を怠ると、契約書で約束した期日に所有権移転登記ができませんので、十分に注意してください。
特に、登記記録(登記簿)に記載された内容と事実が異なる場合(登記記録の住所と現住所が違うなど)や、登記識別情報または権利証を紛失してしまった場合などは、所有権移転登記に特別な手続きが必要となります。これらの手続きには時間がかかることもありますので、極力早く準備に着手することが大切です。

抵当権の抹消の準備

売却物件に抵当権が設定されている場合は、ローンを借りている金融機関に残債額の確認をして、ローンの全額返済と抵当権抹消のための準備を進めます。特に、抵当権抹消にかかる金融機関のスケジュールと引き渡しのスケジュールをしっかりと調整することが重要です。事前に、金融機関や不動産会社とよく相談しておくとよいでしょう。

土地の実測や境界確認

一般的に土地家屋調査士に依頼します。境界の確認は隣地所有者も立ち会った上で行いますので、しっかりと対応しましょう。特に、境界がよく分からない、境界から越境しているものがある、隣人とトラブルがあるなどの場合は、境界確認が不調となることもありますので、早めに準備する必要があります。

現地確認

原則として引き渡しまでに、売り主、買い主、不動産会社が立ち会って、現地の確認をします。隣地との境界、付帯設備の引き継ぎ、物件の修復が契約条件になっているときはその確認など、契約で約束した事項について、引き渡し後にトラブルが発生しないよう十分に確認してください。

引っ越し

引き渡しまでに退去を済ませるのが原則です。什器・備品等の付帯設備の引き渡し条件をしっかりと確認した上で、買い主に物件を確実に引き渡せるよう準備をします。
特に、賃貸中で賃借人の退去が条件となっている場合は、賃借人や管理会社と十分に調整した上で、確実に引き渡しができるようにしましょう。賃借人の退去をめぐって引き渡しが遅れることもありますので十分な注意が必要です。
また、ガス・水道・電気等の公共料金の精算についても、不動産会社に確認しながら準備をします。

その他

その他にも次のような準備がありますので、不動産会社に確認の上、漏れのないよう対応しましょう。
・ 公租公課(固定資産税や都市計画税)や公共料金、管理費などの精算
・ 買い主へ引き渡す書類等の整理(建築関係書類、鍵など)

売り主が事前に準備する主なもの

●登記関係書類等

・所有権移転登記の関係書類等(登記を書面申請する場合)
登記識別情報または権利証、印鑑証明書(登記申請日時点で発行後3ヶ月以内のもの)、住民票、固定資産評価額証明書、司法書士への委任状など
・抵当権抹消登記に必要な関係書類等
※登記関係書類等は司法書士等の専門家に確認しましょう。また、登記をオンライン申請する場合は準備するものが異なります。

 

一般的に、売り主による所有権の移転と物件の引き渡し義務と、買い主による残代金を支払う義務は同時に履行します。

残代金の決済と所有権移転登記

まず、買い主から売り主へ、残代金を支払います。住宅ローンを利用する場合は、ここでローンが実行されます。
残代金を受け取ったら、売り主は買い主に対して残代金の領収書と所有権移転登記に必要な書類一式を引き渡し、一般的には司法書士が所有権移転登記を申請します。(売却物件に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消の登記も同時に申請します。)この場合、登記費用は司法書士に支払います。

公租公課等の精算

公租公課(固定資産税と都市計画税)、管理費などについては、引き渡し日の前日までを売り主の負担、引き渡し日以降を買い主の負担として、日割り精算するのが一般的です。買い主から精算金を受け取ったら領収書を受け渡します。

その他必要書類等の引き渡し

実測図や建築関係書類、物件の鍵、付帯設備の保証書・取り扱い説明書、その他の書類等を売り主から買い主へ引き渡します。必要書類等の引き渡しと引き換えに「引き渡し確認書」などを受け取ることも多いようです。

引渡時の手順

決済・引き渡しの流れ 
仲介手数料の支払い

引き渡しが完了したら、不動産会社と結んだ媒介契約に基づいて、仲介手数料を支払います。不動産会社から領収書を受け取ります。

不動産購入の流れ

 

 

 

購入の流れ(分譲購入)

分譲物件を買う場合の一般的な流れを見ていきましょう。(新築住宅でも、仲介物件の場合はポイント3を参照してください。)

ステップ1 希望条件を整理する
住みたい地域、住宅の種類、広さや間取り、入居したい時期などの希望条件を整理しておきましょう。
 「住環境を調べる」を参照
ステップ2 予算を決める
希望の住まいのおおむねの相場を調べ、預貯金の額や住宅ローンの借入可能額などを確認して、予算の目安を立ててみましょう。
 「相場・取引動向」を参照
ステップ3 住まいを探す
インターネット検索や新聞折り込み広告、不動産会社からの紹介などから物件情報を集め、希望条件に合う物件を探します。
  → 「不動産を探す」を参照
ステップ4 現地を見学に行く
気に入った物件が見つかったら、実際にモデルルームや現地を見学します。購入したい物件が見つかったら、再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認します。
ステップ5 資金計画を立てる
物件探しと並行して、資金計画を具体化させていきましょう。物件の購入資金以外に必要となる諸経費や、住宅ローンの金利、毎月の返済額などについても試算しておきます。
ステップ6 購入の申し込みをする
売り主である不動産会社か、販売代理をしている不動産会社に購入の申し込みをします。このとき、申込証拠金を預けることがありますが、売買契約の前に申し込みを撤回する場合には返還してもらえます。
ステップ7 重要事項の説明を受ける
購入の申し込みをした不動産会社の宅地建物取引士から、購入物件に関する重要事項の説明を受けます。
ステップ8 不動産の売買契約を結ぶ
重要事項説明の内容を確認して納得できたら、売り主と売買契約を結びます。このとき、一般的には物件価格の10~20%程度の手付金(契約金)を支払います。売買契約を結ぶに当たっては、しっかりと契約内容を確認しましょう。
ステップ9 住宅ローンを契約する
住宅ローンを利用する場合、売買契約を結んだら、住宅ローンの正式な契約を結びます。

  • 契約前に金融機関と保証会社による審査を受け、融資が承認される必要があります。
ステップ10 引き渡しを受ける
物件が完成したら、残りの代金を支払います。それと同時に、売り主が物件を引き渡し、不動産の登記手続きを行います。その後、引っ越しをして入居となります。

 

購入の流れ(仲介)

仲介物件を買う場合の一般的な流れを見ていきましょう。

ステップ1 希望条件を整理する
住みたい地域、住宅の種類、広さや間取り、入居したい時期などの希望条件を整理しておきましょう。
 「住環境を調べる」を参照
ステップ2 予算を決める
希望の住まいのおおむねの相場を調べ、預貯金の額や住宅ローンの借入可能額などを確認して、予算の目安を立ててみましょう。
 「相場・取引動向」を参照
ステップ3 不動産会社を探す
仲介物件を買うには、信頼できる不動産会社との出会いが大切です。不動産会社の特徴を調べて、住まい探しを依頼する不動産会社を選びます。
 「不動産会社検索サービス」を参照
ステップ4 住まいを探す
選んだ不動産会社に希望条件を伝え、それに合った物件を紹介してもらいます。その他、自分でインターネット検索や不動産広告などから物件情報を集めることもできます。
 「不動産を探す」を参照
ステップ5 現地を見学に行く
気に入った物件が見つかったら、実際にモデルルームや現地を見学します。購入したい物件が見つかったら、再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認します。
ステップ6 不動産会社に仲介を依頼する(媒介契約を結ぶ)
不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼する場合は、媒介契約を結びます。この契約には、対象となる物件や、仲介業務のサービス内容、不動産会社の仲介手数料などが記載されます。

  • 媒介契約の締結は、一般的に「ステップ4住まいを探す」から「ステップ8購入の申し込みをする」までの間で、仲介を依頼する不動産会社を決めた時点で行います。
ステップ7 資金計画を立てる
物件探しと並行して、資金計画を具体化させていきましょう。物件の購入資金以外に必要となる諸経費や、住宅ローンの金利、毎月の返済額などについても試算しておきます。
ステップ8 購入の申し込みをする
購入したい物件と希望条件を決めたら、不動産会社を通して売り主へ購入の申し込みをします。申し込みは、書面で行うのが一般的です。
ステップ9 重要事項の説明を受ける
不動産会社の宅地建物取引士から、購入物件に関する重要事項の説明を受けます。
ステップ10 不動産の売買契約を結ぶ
重要事項説明の内容を確認して納得できたら、売り主と売買契約を結びます。このとき、一般的には物件価格の10~20%程度の手付金(契約金)を支払います。売買契約を結ぶに当たっては、しっかりと契約内容を確認しましょう。
ステップ11 住宅ローンを契約する
住宅ローンを利用する場合、売買契約を結んだら、住宅ローンの正式な契約を結びます。

  • 契約前に金融機関と保証会社による審査を受け、融資が承認される必要があります。
ステップ12 引き渡しを受ける
引き渡しの準備が整ったら、残りの代金を支払います。それと同時に、売り主から物件の引き渡しを受けて、不動産の登記手続きを行います。その後、引っ越しをして入居となります。

登録免許税・不動産取得税の軽減延長決定

4月1日以降の不動産に係る税制が3月31日深夜に決定しました。

1.住宅取得資金贈与の非課税枠の変更

親から子への住宅取得資金を贈与した場合、非課税枠が設定されています。

今回、消費税増税を艦みて、毎年変動的な非課税枠の設定がされました。

H27.1~12         1500万(1000万)

H28.1~9          1200万(700万)

H28.10~H29.9      3000万(2500万)←非課税枠最大

H29.10~H30.9      1500万(1000万)

H30.10~H31.6      1200万(700万)

2.住宅取得資金の生前贈与の期間延長(平成31年6月まで期限が延長されました。

3.住宅ローン減税の期間延長

毎年末、ローン残高の1%につき10年間の所得税減税。

平成31年6月まで期限が延長されます。(上限、一般住宅40万円、認定住宅50万円)

4.登録免許税、不動産取得税の居住用財産の減税措置の延長

平成27年3月に期限を迎える軽減措置。

登録免許税は平成29年に延長、不動産取得税は平成30年3月に延長されます。

5.土地(老朽空家付き)に対する固都税優遇の見直し

今までは老朽化した空き家でも、建物さえ建っていれば土地の固都税が大幅に減額されましたが

今後は老朽化した空き家付きの土地には減額されない見通しです。

 

1.不動産を売却し、売却益で住宅ローンを返済する。

これは、離婚の際の住宅ローンの解決方法としてもっともシンプルな方法です。 不動産を第三者に売却し(=任意売却)、その売却益から残りの住宅ローンを返済して、余ったお金があれば夫婦の『財産分与』の対象とします。 もし、不動産を売っても住宅ローンが残ってしまうという場合(=オーバーローン)、銀行の抵当権も残ったままになってしまいます。 抵当権が残ったままの不動産は、買い手を見つけるのは非常に難しいでしょう。 そこで、このような場合は、住宅ローンを組んだ夫婦と銀行が話し合い、返済しきれない住宅ローンを残したままで抵当権を解除してもらう必要があります

離婚で住宅ローンはどうなるの?

離婚にあたって、住宅ローンが残っているご夫婦は、出来れば「住宅ローンの内容を変更したい」というのが本音でしょう。 家を出ていく方の名義のローンが残っていると心配でしょうし、離婚するのだから連帯保証人や連帯債務者からは外してほしい、と思うのは当然です。 ですが、話はそう簡単ではありません。 住宅ローンは、銀行(=債権者・抵当権者)と住宅ローンの申込人(=債務者)の間で交わされた契約です。 ですので、たとえ夫婦と言えども、簡単にそれらの名義を入れ替えることはできません。 それは連帯債務者であれ、連帯保証人であれ同じです。 たとえ離婚するからといっても勝手にそれらの名義を変更したり、保証人を外れたりすることは認められません。 契約の変更には、必ず銀行の承諾が必要です。 離婚にあたって住宅ローンをどう扱うかは色々なパターンがありますが、「不動産も住宅ローンも夫だけの名義となっている場合」を仮定しますと、大きく分けると4つに分けられます。